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2018.04.16 越南房地產整體數據......<點我看全文>

越南房地產整體數據

越南房價上漲的有利條件

  • 經濟成長

綜合國際貨幣基金組織(IMF)、世界銀行及海通國際研究的數據,2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名,越南以8.4%的水平處在首位,國內生產總值(GDP)平均成長率約6%,物價指數目前穩定在4-5%左右的水平。


2010-2016年東南亞地區人均國內生產總值排名(%CAGR)
數據來源:World Bank(2012-2015), IMF estimate(2016), HTI Macro Research


其中,近十年來越南的國內生產總值(GDP)平均成長率約6%,讓越南有成為“下一個中國”的增長潛力,是房地產需求增加最重要理由。

二、人口結構

  目前越南處在人口紅利期,截止2016年,15-54歲的人口基本上佔據了整個人口金字塔的63%,其中分佈最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力。此外,目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平,仍有較大增長空間。


2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數對比(單位:千)
數據來源:GSO of Vietnam,HTI Macro Research


三、從現金買房到貸款買房的習慣改變

  越南人民曾經習慣於用一整袋現金去直接買房。

  1. 2012年以前,幾乎僅有10-15%買房時使用住房貸款。
  2. 2015年之後基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。
  3. 隨著未來銀行體系的進一步完善,加之降息的作用,住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。從信貸成本來看,越南的借貸成本逐漸穩定在8%的水平。


2008-2017年越南一年期貸款利率走勢
數據來源:GSO of Vietnam,HTI Macro Research
(來源網站http://finance.sina.com.cn/zl/hkstock/2017-09-14/zl-ifykywuc3230979.shtml)

 

 

四、外資競相投入

越南同時作為 TPP 及 RCEP 的成員,預期在 TPP 生效及RCEP 完成談判後,越南可吸引更多外資來越,加上現在8 萬名在越生活和工作外國人均為潛在目標市場,吸引對越南未來經濟的長期看好之外國投資者進入市場。

五、越僑僑匯大量流入

越僑每年向越南國內匯回大約 100 億至 120 億美元,其中有 70%的越僑匯款被投資到生產經營及不動產。在今年前 7 個月中,越僑匯款注入房地產的數量越來越多,助長房地產上升趨勢。

六、政策支持

政府於 2014年推出 30 兆越盾的購房貸款計劃並要求銀行優先支持貧困者、國家公務員等對象貸款買房,使國內需求猛增。在對外方面,則是於 2015 年 7 月頒布新的房屋法,允許擁有有效簽證之外國人以及外國公司購買越南當地的房產。

此兩大政策頒布和實施,越南房產市場開始復甦,交易量和房價同步放大和上漲,越南房地產市場正式進入新的發展時期。

七、城市化比例增加中

        根據各房地產估計數字,越南每年約有一百萬人口,由鄉村移往城市,其中最大比例是移往胡志明市。


 

越南房地產發展階段

越南1945年獨立後,將近三十年才結束南北戰爭實現全國統一。1990年開始,越南開放改革,這20多年來,房地產歷經過1997年亞洲金融風暴,2008年美國次貸風暴,2012年歐債危機三次崩盤, 以2008年為最高點,至今房價仍未回復至2008年前的高點。若以2005年為起點,主要可以分為三大階段:

1. 騰飛期(2005年-2009年)

  2005年開始,越南的樓價開始起步,信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止,胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米,中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2. 調整期(2010年-2013年)

  隨著房價的不斷走高,政府也意識到了地產泡沫的潛在風險,開始調低信貸規模,控制樓價成交。2009年1月1日起,對轉售樓盤收益的徵收的稅收從10%直接上提到25%。樓價的成交量受到了打壓,成為樓市引爆的轉折點,而真正的樓市泡沫破裂發生在2011年前後,首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市,河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例,樓價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還,導致了大批壞賬的產生。關於這一點,我們在金融篇中有過詳細論述,此處不加贅述。

3. 快速發展期(2014年到現在)

  2014年以後,隨著VAMC的成立,政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革,市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應,整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年,為了拯救低迷的房地產市場,越南政府對《住房法》進行了修改,放寬了外國人在越南的購房條件,越南房地產也從此漸漸走出低谷。尤其是進入2016年上半年以來,樓市再度出現新一輪繁榮,一直延續到現在。

 

越南房地產發展近三年發展

2016年發展:

全國各地住宅漲幅平均超過20%以上,店面及辦公室漲幅超過30%,土地價格則有倍數成長。

住房法開放外國人買房,但迄今過戶手續及細則尚未修訂,外國人仍無法取得產權。

2017年發展:

上半年,越南吸引外資約達192億美元,同比增長54.8%。其表明,越南尤其是越南房地產仍是東南亞地區中的頗具吸引力投資市場。據越南統計總局,截止2017年9月,越南房產市場吸引外資超過6億美元,同比翻一番。

全年漲勢10%以上,維持與2016年同樣的高成長。

2018年發展:

預估房價仍有不錯的表現,胡志明市中心第1郡第3郡第8郡及新興都會區第2郡漲幅更高。

 

越南購屋貸款處於研究階段

專家們評論稱,這是“一箭多雕”的措施:既能推動GDP增長,又有助於處理壞賬,同時還可以推動不動產發展。

據胡志明市不動產協會數據,2017年上半年,越南不動產信貸增長6.35%,高於2016年同期的5%,同時新註冊成立上萬家不動產企業,僅胡志明市新註冊企業數約達6000家。

據越南國家財政監察委員會統計數據,2017年消費信貸增長30%,其中購房及房屋裝修信貸佔總信貸的53%。

 

越南房地產近期政策措施

2015年生效的《住房法》修正案

目前外籍人士在越南購房的限制包括:

一、房屋產權非永久產權,年限為50年,但有一次延長50年的機會,而與越南公民結婚的外籍人士即可擁有房屋永久產權;

二、外籍人士每位在一個公寓小區或一個坊級行政區劃內,最多只能擁有一套房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總套數不受限制,但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過30%, 每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過250套。

三、外籍人士只獲准購買一手住宅,而不能購買二手住宅,因越南當地人不被允許出售住宅給外籍人士。在出售時,外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售,如售予越南當地人,則自動轉換為永久產權。

四、稅費方面,買入時,外籍買家需支付10%增值稅、0.5%印花稅以及2%的管理費基金。增值稅與管理費基金通常已計入售價之中,因此無需額外繳納。

五、貸款方面,原則上,除非持有越南工作簽證,越南的銀行暫時沒有向外籍人士提供房屋按揭服務;也並未有其他國家的銀行提供相關按揭。不過,從事相關地產業務的人士表示,相信不久的將來向外籍人士提供按揭貸款的政策就將開放。

六、付款方式,一種常見的期房付款方式是,簽訂購房訂金協議起每半年,向開發商支付10%的購房款直至達到房款總價50%,待房屋交付後一次性支付另45%,剩餘的5%則等房契辦理完成之後再支付。

七、出租安排上,租期通常是兩年,淨租金回報約6.5%上下。可尋求中介管理公司處理租賃事宜,通常每次簽訂新租約時,房主需要支付首年租金的12%作為中介費。承租人大部分是跨國企業外派人員。某些項目亦提供包租選擇,但租金收益就相對較低。

八、外國人不允許繼承房產。

 

2016年7月1日,「越南土地住房法」(LRH

鼓勵外國人投資,取消了先前幾項對於外國人在越南置業的限制。

一、越南置業資格

個人:只要是通過合法途徑進入越南,外國人就有資格於越南置業。

企業:所有外商合法的投資,包括在越南投資基金、銀行、在越南註冊過的外企分公司和代表處,都有資格購買越南物業。

二、地產投資範圍

新的政策規定,凡是符合資格的個人或企業可以購買和擁有越南所有類型的房產,包括公寓和獨立房屋(別墅或排屋),改變了以前外國人在越南置業只能購買公寓的政策。

三、外國人配額限制

外國人在一個小區的公寓內不得擁有超過總數30%的單位;

對每個越南地產項目投資的獨立房屋數目亦不能超過總數的10%。

四、房屋用途

外國人擁有的物業可以出售、分租、繼承和抵押(之前只能為所有者自己使用)。

五、土地所有權

1. 外國人置業:從發行所有權證書之日起最多50年所有權(如果經當局批准,可以延期);

2.外國人+越南籍配偶置業:永久地契;

3.外國企業置業:直至投資證書中指明的期限(包括延長期限)

 

越南地產投資包含的稅目

*以下稅項適用於物業銷售交易

一、增值稅(VAT):

任何本地或外國人出售越南物業的增值稅均為10%。

二、所有權登記稅:

當買家獲得房屋所有權並取得相關權狀時,須繳納相關登記費;計算方式為:當地人民委員會公告的單價x面積x0.5%。

三:個人所得稅

  1. 轉售:

如果通過轉讓或轉售公寓和房屋賺取個人收入,必須按交易價值的2%支付個人所得稅。

2. 租金收入:

如果通過租賃房屋/公寓賺取個人收入,必須支付5%的增值稅和5%的個人所得稅。

對於每月超過150,000越南盾的租金收入,每年需要繳納營業執照申請費1,000,000越南盾

四、房屋管理費:

根據現行規定,給予最低管理費。

五、每年不需繳交房屋稅 。

 

小小註:

《住房法》修正案則允許外籍人士將房產出租、抵押、折算成資本投資、贈送、遺贈或置換其他房產等,但規定了買房時必須通過銀行轉賬。因此外籍人士如需購房,必須在越南當地開設銀行戶口,也必須赴越南簽訂正式買賣合約。

胡志明市的房地產

胡志明市房地產發展核心概念

  1. 全球房地產投資者最傾向於將越南與10年或15年前的中國相比。

“胡志明市是另一個上海,胡志明市的第二郡將是另一個‘浦東’。”

  1. 胡志明市的基礎建設:
  1. 斥資2.49億美元興建的全新地下鐵路系統,第一階段預計2020年通車,預計每日載客量18.6萬人次。
  2. 斥資16億元美元興建的隆城國際機場(Long Thanh International Airport),將於2025年落成,取代現時的新山一機場,連接胡志明市及世界各地。現有的新山一機場將改為國內航線機場,來往越南各個城市將更方便。
  1. 越南城市土地學會與越南資誠會計師事務所,聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示,胡志明市投資前景排名第五,發展前景排名第二,由於其經濟發展軌迹與早期中國相似,因此大型地區發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場,他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。

 

胡志明市房地產地點發展趨勢

胡志明市第一郡是核心商業區,不過由於區域面積有限,少有新建案供應,愈來愈多建案進駐與第一郡隔河相望的第二郡,這是越南樓市近年的重要變化之一。1. 第一郡與第二郡以西貢河相隔,連接兩郡的西貢河隧道(又名首添隧道)於2011年建成,第二郡與第一郡之間交通因此極為方便。

2. 第二郡緊鄰西貢高科技園區(Saigon Hi-Tech Park)地處的第九郡,該區是海外投資設廠的熱門地,英特爾和三星電子在此設廠,增加了第二郡的建物需求。

3. 胡志明市捷運第一號線及第二號線也鄰近第二郡,未來交通將更為方便。

4. 胡志明市新熱點將會繼續東區及南區發展,未來將有更多全新住宅項目坐落在7及8郡。

 

胡志明市房地產價位區隔發展趨勢


2010-2016年胡志明市高、中、低端住房成交量
數據來源:第一太平戴維斯,HTI Macro Research
註:高端: >US$2,000, 中端: US$1,200-2,000, 低: <US$1,200 (unit: price/sqm)

由上圖可知,胡志明市的中低端住房成交量,從2012年到2016年五年期間,達8倍的成長。而根據房地產公司NLG的預測,未來三年成交量仍會保持10%的複合成長率,需求更多會集中在中低端住宅。


2014-2017 Q1年胡志明市別墅供給與成交量對比
數據來源:第一太平戴維斯,HTI Macro Research
 

數據顯示,2016年胡志明市房地產市場加溫,諸多中級和高級房地產項目進入市場,房價猛增。該市核心地段的高端公寓價格已上漲到每平米4000美元至5,000美元,中端每平米3,000美元至3,500美元,低端和未來新區每平米2,500美元至3,000美元。

2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外國人在越南購房的諸多限制。大批專為海外買家打造的高端住宅項目應運而生,在2016年底胡志明市的住房價格指數推至歷史高位,追上2008年前價位。

據越南國家銀行 2016 年第 2 季報告顯示,越南房地產信貸餘額達 184 億美元,較 2014 年初和 2016 年初相比分別成長 32.9% 及 5.8%。

另根據計畫投資部統計,2016年 前8 月,不動產為第二大外人投資項目,僅次於加工製造業,新登記外資及增資之金額約計 8.36 億美元,占 5.8%。

尤其是在沿海地區,各度假村房地產項目成為房地產市場投資的熱點。其中河內和胡志明市兩地的房地產市場,無論量、價均已完全恢復到前期高位水準。在短短 10 個月的時間裡,核心商業區已經上漲了一倍左右,中、低端地段上漲了 50%左右。

胡志明市房地產協會(HoREA)的報告,2017年前10個月,胡志明市吸引外國直接投資(FDI)50.3億美元,在全國排名第一,同比增長一倍;其中加工製造業位居第一(34.5%),其後是房地產(32.9%)。